不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决-评浙江高院房地产登记若干问题的意见(二)
二、不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决
试行意见第二条规定,在权属纠纷民事案件中,当事人主张房地产登记簿和权属证书上记载的物权状况与真实的权利状况不一致的,可以告知当事人先行向登记机构申请更正登记、异议登记或提起行政诉讼,对错误登记予以更正;在错误登记更正期间,可裁定中止民事诉讼。此条涉及两个法律问题:一是对不动产权属错误登记的更正不应要求当事人先提起行政诉讼;二是在同时有民事诉讼和行政诉讼的情况下,不应中止民事诉讼,而应中止行政诉讼。
(一)行政诉讼无法解决不动产权属纠纷。1984年的《森林法》、1997年建设部《城市房屋权属登记管理办法》、1996年国家土地局《土地登记规则》,都规定登记是对相关不动产权利归属的确认。2007年《物权法》则第一次明确了不动产登记的物权公示功能。《不动产登记暂行条例》进一步规定,不动产登记是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记薄的行为。
从性质和功能上看,不动产登记是行政机关基于行政管理需要所做的行政行为,只是对客观事实或既存的权利状态进行单纯的认知,并不对申请人在民事实体法上的法律关系和享有权利作出判断,没有设定或剥夺权利或义务,是一种特殊的准法律行为的行政行为——物权公示行为,性质上属于程序性行政行为,形象的说,登记机关的角色更像是一台权利的“复印机”,而不是“打印机”。最高法院江必新副院长在2016年的一次讲座中认为,登记属于登记申请人之外的第三方行为,意思表示的成分不够。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件,而错误地认为财产权是登记机关赋予的。
登记机构对不动产权利予以登记,在法律上即具有推定力,至少有两项效果,一是推定登记物权应属于登记名义人所有,其具有登记的不动产权利。二是物权变动一经登记,推定该物权变动合法存在。德国、瑞士民法典都有关于登记推定力的规定(德国民法典第891条、瑞士民法典第9371条)。登记的推定力是法定的权利推定,非依一定法律程序更正其登记前不得以反证推翻登记的推定力。试点意见维护了登记簿的效力,规定仅对房地产登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查,并作为定案的依据。在不动产物权纠纷民事诉讼中,人民法院应当审查当事人提供的证据是否足以推翻房地产登记簿和权属证书记载的内容;可以通过对当事人主张的基础性民事法律关系,如共有、析产、继承、合伙等民事法律关系的审查,确定物权归属和内容。值得赞同,无疑是一大亮点。
本文发表于《中国房地产》2018年11月
专注房产、土地等不动产领域登记实务操作与理论研究。
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